「修繕積立金が、計画に対して足りていない」。国土交通省の令和5年度マンション総合調査によれば、こうしたマンションは全体の36.6%にのぼり、前回調査からさらに増加しました。資材価格や人件費の高騰、そしてインフレ。修繕積立金を取り巻く環境は、静かに、しかし確実に厳しさを増しています。

ファンズ株式会社（以下、当社）が提供する固定利回り投資の資産運用サービス「Funds」では、2024年よりマンション管理組合向けに修繕積立金の運用の取り組みを開始。2026年10月1日時点で、導入は45管理組合・運用金額は約18.5億円に広がりました。

本記事では、なぜいま修繕積立金の「運用」が求められているのか、そしてこの2年で導入がどのように広がったのかをお伝えします。

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第1章　「貯めるだけ」では目減りする時代に

長らく、修繕積立金は「銀行に預けて、貯めておくもの」でした。多くの管理組合では今も、修繕積立金のほとんどを普通預金や定期預金に置いています。

しかし、環境は大きく変わりました。国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によれば、長期修繕計画上の修繕積立金の積立額に対して、実際の修繕積立金の積立額が不足しているマンションは36.6%（前回調査比＋1.8ポイント）。うち11.7%の管理組合は20%以上の修繕積立金不足に陥っています。

その背景は、建設資材価格や人件費の上昇により工事費が高騰したことが挙げられます。一般的に5年周期で見直しを推奨されている長期修繕計画であっても、足元の見積額は想定を大きく上回るケースが相次いでいます。

そのため、1戸あたりの修繕積立金は月額13,054円と、前回調査から1,811円上昇しています。それでもなお、修繕積立金が不足するマンションが増え続けている状況が浮き彫りになってきています。

つまり、「計画どおりに貯めていても、工事費の上昇に追いつかない」という構造的な問題が生じています。預金金利がインフレ率を下回る状況では、積立金は名目上減っていなくても、実質的な価値は目減りしてしまいます。

*基準年2013年を100とし、2015〜18年は調査未実施で2019年以降は隔年調査という構造です(グラフの2015・2017年に棒がなく点線になっているのはこのためです)。

第2章　「わかっていても動けない」—管理組合が抱える構造的なハードル

問題の深刻さに比して、対策が進んでいる管理組合は多くありません。背景には、マンション管理組合ならではの構造があります。

（1）理事の輪番制 多くの管理組合では、理事が1〜2年ごとの輪番制で交代します。「自分の任期中に大きな意思決定をしたくない」「次の理事会に引き継げばよい」—悪意なく、先送りが積み重なっていきます。

（2）合意形成の難しさ 修繕積立金の値上げや運用の開始には、住民の合意が必要です。世帯ごとに家計状況も金融リテラシーも異なるなかで、合意形成には大きなエネルギーがかかります。前回のストーリーでご紹介した湘南のマンションでも、120世帯の合意に至るまでには丁寧な対話の積み重ねがありました。

（3）「気づいたときには遅い」時間軸 大規模修繕は12〜15年周期。積立不足が表面化するのは、多くの場合、長期修繕計画の見直しや工事の見積もりを取ったタイミングです。そこから値上げや一時金徴収で対応しようとしても、選択肢は限られてしまいます。

だからこそ、余裕のあるうちに、早く手を打つことが重要です。運用は時間を味方につける取り組みであり、着手が早いほど選択肢は広がります。

第3章　預金だけじゃない。管理組合が取りうる運用の選択肢

管理組合が修繕積立金を運用する場合、元本の安全性を重視した選択肢として次のようなものがあります。

• 銀行預金：必要なときに引き出しやすく、預金保険制度の対象です（1金融機関あたり元本1,000万円とその利息等まで）。金利は金融機関や預入期間によって異なります。
• マンションすまい・る債（住宅金融支援機構）：管理組合向けに発行されている10年満期の積立型債券で、多くの管理組合に利用されています。応募には、管理規約や長期修繕計画に関する一定の要件があります。
• 国債（新窓販国債）：2年・5年・10年満期の3種類があり、法人や管理組合も購入できます。
• 個人向け国債・社債等：国が元本を保証し、発行から1年経過後は中途換金ができる国債です。現在は購入者が個人に限られていますが、令和8年12月募集分（令和9年1月発行分）から「個人向け国債プラス」として販売対象が広がり、管理組合も購入できるようになる予定です。取り扱いを始める時期は金融機関によって異なる場合があります。なお、社債については発行体の信用力によっては元本割れのリスクがあります。

こうしたなかで当社は、2024年12月より、マンション管理組合の修繕積立金の運用向けに「Funds for 『マンション修繕積立金』応援パック」を提供しています。Fundsは、上場企業をはじめとする企業が組成するファンドに投資できる資産運用サービスです。応援パックでは、運用期間は1~3年、予定利回り年率約2〜3％（税引前）のファンドを中心にご案内しています。

これまで、70組以上の管理組合さまの修繕積立金運用に関する様々なお悩みやご相談に向き合ってまいりました。

＜Fundsで修繕積立金運用が選ばれている3つのポイント＞

1｜値動きがなく、固定利回り

Fundsのファンドは株式や投資信託と違い、市場の値動きによって価格が変動する商品ではありません。ファンドごとに予定利回りと予定運用期間が募集時に定められているため、「いつ、どのくらいの分配を見込むか」を長期修繕計画に組み込みやすいのが特長です。

2｜累計1,500億円超の募集実績、元本割れ・遅延はこれまで0件*

Fundsはこれまでに累計1,500億円を超えるファンドを募集してきました。元本割れや償還・分配の遅延が発生したことはありません（*2026年9月時点、将来の結果を保証するものではありません）。

主に上場企業が借り手となり、当社所定の審査を経て組成されたファンドの運用実績は、修繕積立金のような大切な資金の運用先を検討するうえで、判断材料のひとつになります。

3｜予定利回り2~3％前後で、運用期間は1~3年と短年限。物価上昇にも備えた運用を

Fundsが提供するファンドの予定利回りは2~3％前後が中心で、ファンドの運用期間は1~3年が中心です（2026年9月時点）。工事費・人件費の高騰が続くなか、預金だけでは実質的な目減りが心配な修繕積立金にとって、物価上昇を意識した運用の選択肢になります。

*Fundsのファンドは元本および分配金が保証された商品ではありません。借り手の状況によっては元本割れが生じる可能性があります。記載した予定利回りは将来の分配を約束するものではなく、過去の運用実績は将来の運用成果を示唆・保証するものではありません。

第4章　導入45組合・運用金額18.5億円に——運用の広がり

2026年10月1日時点で、Fundsを通じた修繕積立金の運用は、合計45の管理組合、運用金額約18.5億円に広がっています。

居住用や投資用など、構造が異なる様々な管理組合で修繕積立金の運用が進んでおり「修繕積立金をインフレから守り、計画的に備える」という課題は共通です。

導入の背景はそれぞれ異なりますが、決め手として共通してあがるのは、運用期間が約1年と短く修繕計画に合わせやすいこと、そして運用の仕組みがシンプルで関係者に説明しやすいことです。住民の合意が必要な管理組合でも、社内で資金管理の判断を行う企業でも、「計画に組み込めて、根拠をもって説明できる運用であること」が重視されています。

第5章　まずは「うちの修繕積立金、足りている?」から始めませんか

修繕積立金の問題は、症状が出てから治すことが難しい問題です。だからこそ当社は、この取り組みを通じて次のことを目指しています。

1. 選択肢の認知を広げる——「管理組合でも運用できる」ということ自体が、まだ十分に知られていません。
2. 合意形成の型を共有する——先行事例の意思決定プロセスを公開し、後に続く管理組合のハードルを下げます。
3. 業界とともに仕組みをつくる——修繕・管理・デベロッパー各社との連携を通じて、マンションの資産価値を守るインフラを目指します。

この記事を読んで、「あれ？うちのマンション大丈夫？」と思われた方は、次の理事会での話題提供の一つとして、まずは「うちのマンションの積立金は、計画に対して足りているか」を確認することから始めていただければと思います。

『マンション修繕積立金』応援パック・修繕積立金に関するお問合せは以下のサイトからお気軽にご連絡ください

https://relation.funds.jp/lp/cmaspack

合わせてこちらの記事もご覧ください

「「貯める」だけでは資産は守れない。マンション住民120世帯の合意をスムーズに引き出した、修繕積立金運用の新常識」

https://prtimes.jp/story/detail/arlnnEIWW7B

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ファンズ株式会社は、「資本の流れを変え、『豊かさ』の総量を増やす。」をミッションに掲げ、個人投資家と成長企業をつなぐ直接金融プラットフォーム「Funds（ファンズ）」を運営しています。Fundsでは、成長企業が発行するファンドに個人が1円から投資できる仕組みを提供。ファンズ不動産・Funds Startups・Financial Academy・FIGC・Funds AMFCを含むグループ全体で、多様なアセットクラスの直接金融化を推進しています。

https://funds.jp/

■ファンズ株式会社　経営者略歴

代表取締役CEO　藤田雄一郎：早稲田大学商学部卒業後、株式会社サイバーエージェントに入社。2007年にWEB構築、マーケティング支援事業を行う企業を創業し、2012年に上場企業に売却。2013年に大手融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）サービスを立ち上げ、2016年11月にファンズ株式会社を創業。

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■ファンズ株式会社

商号　ファンズ株式会社

本社　東京都渋谷区恵比寿西1-10-11 フジワラビルディング5階

代表取締役CEO　藤田雄一郎

設立　2016年11月1日

資本金　567,855,216千円

第二種金融商品取引業